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▲桃園7月交易筆數和登記案件略減，其中桃園區單價和成交筆數最多，主要集中在熱門重劃區。

桃園市公布7月買賣移轉登記案件，統計共3816件，較前月減少1437件，也較去年同期減少2378件，此外，7月土地移轉筆數為5242筆，建物棟數為3013棟，合計總筆棟數為8255筆，較前月減少3280筆，較去年同期減少5928筆，減少4成多。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，六都7月買賣移轉量幾乎都縮水，主要是因為有6月疫情干擾，而7月交易量主要反映6月的成交狀況，此外，因6月不少屋主為搶搭房地合一舊制末班車，各都交易量衝高，拉高比較基期，也因為房地合一2.0上路後，許多屋主索性等到重稅期過後再釋出物件，市場交易熱度因供給縮減而降溫。

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桃園地政局表示，根據桃園7月實價登錄全市大樓及公寓均價，大樓為每坪21.8萬元，較前月上漲0.46%，較去年同期下跌0.91%；公寓為每坪14.2萬，較前月下跌1.39%，與去年同期持平。

主要住宅交易熱絡的行政區有桃園、中壢、蘆竹、龜山、八德、平鎮及楊梅，其中，成交單價最高為桃園區、每坪23.9萬，新成屋成交主要分布在經國和中路特區，其次為中壢區的每坪22.5萬元，新成屋成交集中在青埔特區；之後為龜山區每坪22.4萬及蘆竹區每坪21.9萬。

至於各行政區的成交平均單價與前月相較，平均變動幅度上漲2.52%。而根據近期桃園市不動產交易量，實價登錄資料統計今年7月交易各區住宅交易筆棟數，以桃園(1064筆)及中壢(976筆)2個行政區最高，其次為楊梅區(432筆)及平鎮區(397筆)較多。

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▲11月北台灣新案市況持續穩定，住展風向球連續3個月亮綠燈。（資料照）

住展公布北台灣新案市況風向球，11月分數續增至43.6分，較10月（43.1分）成長0.5分，分數連續5個月走升，對應燈號連續3個月亮出代表「復甦安全」的綠燈。風向球六大構成項目中，只有成屋供給量一項分數下滑，預售屋推案量、待售建案個數等兩項分數上揚，

住展雜誌研發長何世昌表示，11月新建案市況雖然仍算穩定，但市況並未更加熱絡，原因可能與房價跳漲太快嚇到消費者有關，接下來買、賣雙方可能會暫時進入磨合期，房價續漲、市況不至於大幅下墜，但恐怕也難大幅成長，直到買方接受新價位且願意追價為止。

11月預售屋推案量能仍大，高達千餘億元，指標案數量相當可觀，其中單一案量逾15億元以上的指標案共有28個，成屋案戶數約為6百餘戶。

雖然新建案大量釋出，但因線上建案銷售情況普遍不錯，封盤、或完銷建案增多，線上待售的住宅建案數量持續下降，雖然11月成交組數略減，但仍處在今年相對高檔，而市況熱度未進一步提升的關鍵，可能與近期建案價格暴漲有關。

建商祭「新三漲」 代銷成夾心餅乾

何世昌指出，以往預售屋未全面實施實價登錄時，建案價位大多在開賣後買氣熱絡才分階段調漲，但實價登錄2.0上路後，業主把實價當成「時價」隨時調漲，更有少數業主祭出前所未見的「新三漲」手法，包括委託代銷銷售後漲價、潛銷時反映好再漲價、公開後賣得動又漲價。新三漲徒增銷售風險，已經出現漲價漲到連代銷都不敢接的建案，未來類似情況是否會增加，恐有待觀察。

由於價位快速調漲，代銷業在業主、消費者之間變成夾心餅乾，何世昌認為，今年房市雖好，但代銷面臨的市場挑戰恐不亞於往年，「賣太好被查、賣不好會掛」，既要面對業主價格的善變、消費者的反彈，還有官方頻繁稽查等三方夾擊，代銷可謂處在風口浪尖。

▲松山區豪宅「華固名鑄」，一口氣成交15樓2戶，總金額約4.4億元、每坪208萬元，買家為境外法人。(圖/台灣房屋提供)

外資回來了嗎?近期豪宅市場出現不少外資法人購屋案例，松山區豪宅「華固名鑄」，一口氣成交15樓2戶，總金額約4.4億元、每坪208萬元，買家為境外法人「塞席爾商紅岩投資」，並以無貸款買進。

今年有不少交易以境外法人購入豪宅，「華固天鑄」25樓由英屬維京群島商翔綾購入；英屬維京群島商君德買下「西華富邦」17樓；此外，「信義首席公館」於年初時，23、24樓分別由英屬維京群島的3家公司，以約13.8億不貸款買下4戶，不僅買得積極，出手也頗為豪氣。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，根據內政部統計，今年前十月外國人(含外資法人)買國內不動產共1069棟，去年同期966筆，目前比去年同期多103棟，年增1成，不過近年平均都在1200～1300棟左右，目前看來差異並不大。

張旭嵐指出，近年豪宅市場有不少登記開曼群島、英屬維京群島、塞席爾商、薩摩亞商的購屋案例，這些都是屬於境外法人公司，因為隱密性高，不受外匯管制，在這些國家設立的法人，可以免繳營業所得稅、營業稅、印花稅，因此有免稅天堂之稱。

外資回台購置不動產，房地合一稅持有2年內處分課45%，逾兩年為35%，雖然比本土法人比較嚴苛，不過可以減少資金直接用個人名義從海外回來衍生額外的稅務風險，因此過去成為不少海外台商，事業經營和資金調度的規劃之一。

市場還有不少僑外資公司購買豪宅交易，包括買家為僑外資公司「安立國際投資」無貸款買入中正區豪宅「頂禾園」，13樓戶，2億8921萬元、每坪180萬元，共216.74坪；另外，包括也是僑外資的明山投資買「帝景水花園5」、泰三投資買「敦南御所」、天河投資買「碧湖畔」等，這些僑外資，都以現金買進豪宅，顯示富豪偏好以不貸款的方式，做資產配置。

張旭嵐指出，所謂的僑外資，其實就是外國人或華僑投資人在本國所設立公司，雖然一樣有海外資金背景，但由於在台灣是有合法登記的法人，因此購置不動產的房地合一稅，在今年修法後，2年內一樣是45%，2到5年35％，逾5年則降至20%，在處分不動產時，有多一層長期持有的稅制優勢。

「頂禾園」是頂新集團頂禾開發的豪宅，屋齡僅6年，樓高20層，一樓一戶，共19戶，近捷運忠孝新生站，位處靜謐的臨沂街高級住宅區，最高單價為17樓216萬元，因有知名港星余文樂入住而聲名大噪，頂新魏家也在今年初購入11樓，近年中高樓層交易單價落在170萬元上下。

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有台灣山手線之稱的捷運環狀線，第1階段已完工通車，接下來北環段預計2022年第1季動工，將縮短士林到內湖的距離，解決南港和內湖科學園區的交通壅塞問題，預計將進一步帶動社子和士林站的發展，近年來則以三重重陽重劃區房價漲幅最為明顯，近2年漲幅有2~3成。

2022年第1季動工

捷運北環段起於新北產業園區站，經新莊、五股、蘆洲、三重、士林等區域，最後進入中山區與捷運文湖線的劍南路站交會，路線長約14.93公里，共規劃12個捷運站，除北環段外，南環段也同樣於2022年第1季動工，接下來僅餘東環段便能完成台灣的山手線。

捷運北環段在台北市段中，以社子的房價最為親民，平均房價僅每坪45.4萬元，其次為林子口站，每坪52.3萬元，最貴的站點則是劍南路站，每坪76.2萬元，其餘站點平均房價也都有6字頭。

台灣房屋社子公園加盟店副店長羅丞軒表示，捷運社子站周邊目前的公寓每坪約35萬元，中古大樓則落在每坪45萬元，10年內大樓則約每坪50~55萬元，待北環段完工，低基期的社子房價可望補漲。

社子站預期補漲

羅丞軒推薦捷運社子站附近屋齡20年內的「天星花園」社區，成交價落在每坪45~55萬元上下，周邊大多是公寓、國宅，少有新建大樓，因此社區採光不受影響，且該社區為河岸第一排，高樓層可見到淡水河岸美景、重陽橋、101大樓、陽明山等，距離社子市場、未來社子捷運站，只需要6分鐘路程。

捷運士林站則有TOD案加持，規劃地上20層6400多坪、地下4層3600多坪，不須繞道即可直接進出；地下設置停車場，地上建物則有購物商場、多功能辦公會議廳、飯店休閒等設施，串聯商業、購物、文教、娛樂等機能。

同時，捷運士林站銜接環狀線，共構捷運車站直接整合轉乘機制預計2023年完工，今年士林站周邊住宅均價每坪66.6萬元，捷運加上TOD站開發，可帶動該區段房價。

重陽重劃區已漲一輪

近年因為捷運北環段的議題，沿線Y26重陽橋站所在的三重重陽重劃區已經先行反應，羅丞軒指出，2年前集賢路中古大樓價格平均約在每坪30~35萬元之間，現在已經成交每坪47萬元，10年內大樓2年前平均成交單價40~45萬元之間，現在屋主開價達每坪55~60萬元，是北環段沿線中房價漲幅最明顯的區域。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

國內疫情控制得當，加上邁入年末購屋旺季，全台房市買氣再攀高峰。六都地政局近日陸續公布今（2021）年11月建物買賣移轉棟數，六都合計單月交易量達2萬5954棟，不僅較10月成長9％，與去年同期相較，整體交易量也有5％的成長，顯示房市買氣持續熱絡。

據各都地政局統計，六都當中，11月以新北市的房市交易量最大，單月移轉棟數達7,113棟，隨後依序是台中市4,762棟、高雄市4,715棟、桃園市4,426棟、台北市2,711棟、台南市2,227棟；若觀察單月增幅，以近來受惠於台積電擴廠題材的高雄市成長最大，單月交易量增幅達15.6％，雙北市單月成長幅度也不俗，皆有10％以上，台中、台南單月交易量增幅分別為8.8％、8.2％，桃園11月的交易量則大致與10月持平。

六都前11個月交易量 創近8年新高

加總過往統計數據，六都今年前11個月的買賣移轉棟數合計達23萬9,949棟，與去年同期相較，年增幅達7.1％，整體交易量創8年以來同期新高；其中以南二都表現最為亮眼，台南市、高雄市今年前11個月的累計買賣移轉棟數，分別達2萬4,373棟、4萬96棟，雙雙創下自2010年縣市合併以來的歷史新高紀錄。

除台南、高雄成績不俗外，新北市今年的房市買氣也相當火燙，累計今年前11個月的買賣移轉棟數更突破6萬棟大關，創下近8年來新高紀錄；台中市、桃園市前11個月的交易量，分別有4萬4,285棟、4萬1,802棟，年增率皆落在2％上下；台北市前11個月的交易量為2萬8,032棟，與去年同期相較，也有0.4％的成長。

金管會為強化銀行對不動產授信風險控管，近日宣布將銀行辦理不動產業的「保證業務」一併列入銀行內部控制及稽核制度規定，未來「保證業務」與「建築貸款」兩者須合併檢視集中度，若有銀行集中度比率增加較多，必須依金管會要求，自行提報改善計畫及控管措施。

依據現行《銀行法》第72條之2規定，商業銀行辦理「住宅建築及企業建築放款」總額時，不得超過放款時所收存款總餘額及金融債券發售總額30％，此規定向來被視為不動產授信的「天條」。不過，目前該規定並未規範不動產保證，因此建商若想籌資蓋房，除了向銀行申請建築貸款以外，還可以透過銀行保證業務，規避銀行內控要求。

納管不動產保證業務 堵「打炒房」漏洞

為避免不動產保證業務成為中央「打炒房」漏洞，金管會近日拍板，將該業務列入銀行內部控制及稽核制度規定，並要求銀行內部稽核單位應將其列為查核重點。金管會表示，截至今（2021）年6月底止，全體銀行辦理「建築貸款」加計「不動產業保證」占放款及商業本票與公司債保證總額約9.45％，金管會未來將共同檢視國銀辦理不動產業「保證業務」合併「建築貸款」的集中度，加強授信風險管控力度。

金管會指出，銀行辦理不動產授信業務，應落實執行授信5P原則，避免信用資源流入非實質需求，並應依據自身風險承受度，對整體不動產授信業務進行授信限額及集中度控管；目前金管會已陸續要求國銀實施相關管控措施，期待此方針能健全金融機構不動產授信業務管理，協助維持金融穩定。

台南市各項建設持續推動，房市前景佳，帶動土地市場熱度。台南市地政局近日辦理今（2021）年第2次市地重劃區抵費標售作業，共釋出6筆土地，吸引44封標封競標，最終6筆土地全數標出，標售總金額約4.53億元，整體溢價率達56.83％。

台南市長黃偉哲表示，本次市府招標土地，位於永康區及新營區，區位條件優越，成功獲得市場青睞，期望得標者能善用土地資源，規劃符合市場需求的建案或建設，帶動台南市發展。黃偉哲說明，本次標售收入將優先償還開發成本及銀行貸款，其餘盈餘則將用於推動公共建設，提升台南市民生活品質。

17組人馬搶標 新營重劃區單價直逼4字頭

本次台南市政府推出的6宗標案，有5筆土地位於永康物流及轉運專區重劃區，餘下1筆則位在新營長勝營區市地重劃區。台南市地政局長陳淑美表示，永康物流及轉運專區重劃區鄰近永康交流道、國道8號、台1線省道，區內設有約9.5公頃的物流及轉運服務設施專區，可供郵政、旅館、餐飲等產業進駐；因交通條件優越，市場投標意願高昂，5筆土地共吸引27封標封競標，且全數順利標出，每坪得標單價約落在19.09萬至31.62萬元之間，整體溢價率達36.57％。

至於新營長勝營區市地重劃區部分，因位處新營市中心，且鄰近國道1號新營交流道，周遭生活機能良好、公共設施完善，故本次台南市政府推出的長勝段6地號商業區土地，同樣吸引市場瘋搶，共有17組人馬競標，最終每坪標脫單價達39.99萬元，溢價率高達91.15％。

近來高雄投資消息頻傳，帶動房價快速上揚。為爭取將青年留在高雄，高雄市府和中央將興建社會住宅的目標數量上修至1萬戶，並於市議會備詢時預告，將放寬社會住宅的承租資格，開放60％予青年族群申請。

為滿足青年居住需求，高雄市青年局日前指出，目前該局正與都發局積極討論，依《住宅法》第4條及《高雄市社會住宅出租辦法》第4條規定，提供一定比例的社會住宅予符合資格的青年入住，初步鎖定目標包括正在興建中的苓雅凱旋青樹社宅與三民新社宅等，期望能藉此協助青年在高雄安居。

陳其邁：加速達成萬戶社宅目標 解決居住需求

目前高雄除台積電將進駐楠梓區擴廠外，尚有橋頭科學園區、亞灣創新園區等產業園區正如火如荼開發當中，雖為高雄挹注巨大投資動能，卻也使當地房價不斷狂飆。為減輕青年族群居住負擔，高雄市長陳其邁表示，後續高雄市政府將針對社會住宅興辦計畫進行調整，全面檢視社會住宅的入住資格，並放寬條件，提供高雄就業青年承租。

陳其邁透露，目前市府規畫調整方案，將保留40％的社會住宅比例，提供中低收入戶等經濟弱勢民眾承租，其餘60％則將開放給青年申請入住，預計近期公告放寬版本。陳其邁也承諾，高市府後續將加緊興建社會住宅，全力達成1萬戶的目標，解決市民居住需求。

為解決台北市老舊建築物屋頂漏水問題，台北市建管處於今（2021）年11月25日公布修正《台北市免辦建築執照建築物或雜項工作物處理原則》第2點第13款規定，允許樓高在7樓以下、屋齡達20年以上的老舊建築物於屋頂平台建造斜屋頂，並將棚架高度限制由原先的1.5公尺，放寬至2.1公尺。上述規定即日起上路。

台北市建管處長劉美秀表示，考量老舊建物頂樓常漏水，台北市政府自2006年起規定，頂樓住戶只需取得直下方所有權人同意書，並經過專業技師認證安全無虞，即可在屋頂平台搭設1.5公尺以下的防漏水棚架，改善漏水問題。

放寬頂樓棚架高度規範 降低裝設難度

劉美秀指出，因原先規定的屋頂棚架高度僅有1.5公尺，導致住戶無法正常使用屋頂平台空間，常造成民怨，也使頂樓住戶難以取得同棟其他住戶願意加裝棚架的同意書，甚至有住戶未經申請，便擅自違法搭建棚架。為解決上述問題，台北市政府參考各縣市相關規定後，決議將於屋頂平台設置的棚架高度，放寬至2.1公尺，期能減輕住戶裝設防漏水棚架的難度。

劉美秀強調，雖台北市政府已修法放寬屋頂棚架規定高度，但仍維持屋頂平台四周不能搭設壁體、臨道路側須留設避難空間等規定，民眾若未遵守相關規範，或未依規定向台北市建管處提出申請，即自行加蓋者，均會被視為違建，遭勒令拆除，請民眾務必留意。

「人行立體連通系統」在「台北市東區門戶計畫」中，被視為塑造南港地區宜居環境的重要措施之一，該連通系統途經之處，無論是公共建設，還是私人開發案，都須配合完成這條全長約3.56公里的空橋。

在此願景之中，這條全年開放的系統，由東至西，將串聯南港展覽館、南港車站，乃至於北部流行音樂中心，整條軸帶包含一般住宅、社會住宅、百貨商場、會展場館、辦公空間，以及大眾運輸，幾乎將個人的不同性質日常活動，都連結在一起。

空間立體　增加利用及移動效率

住展房屋網企研室指出，「空橋」其實是一種「空間立體化」的都市設計策略，這樣的策略，在20世紀後，成為國際主要城市的發展主流。

一方面，人口、屋舍及既有建設過多、素地不足，城市空間已經很難繼續橫向擴展；另一方面，「緊湊城市」的規劃趨勢也在近年興起，相較於不斷地往外蔓延，在保留足夠開放空間、滿足不同生活需求的前提下，將開發集中在特定區域，反而能減少資源的過度耗損。

「空橋」就是在「空間立體化」的背景下出現的產物。不過，其實「空間立體化」的形式非常多樣。在一般的居住、辦公層面，向上蓋高樓、向下挖地下層，能讓人口集中在同一基地、但立體分散在各層樓，增加土地利用效率。

而在「移動」方面，地下連通道、「走在半空中」的空橋、天橋，乃至於軌道、快速道路的地下化、高架化，則讓「移動」多了不同層次的可能性，行人、汽機車、捷運可以在不同「樓層」平行移動，不會成為彼此的障礙。

天橋出入占空間　空橋把點連成網

值得注意的是，過去常見的人行天橋、地下道，的確也是提供立體化移動的重要交通設施，不過，住展房屋網企研室指出，和近年興起的「空橋」不太一樣的是，該類設施常是「點對點」的：在平面層設置出入口，進入第二層（或地下層），穿越馬路後，再來到另一處平面層。

但是這種出入口一般來說，會佔用不少道路（尤其是人行道）空間，城市中這種「點對點」的設施一多，反而讓平面空間無法被有效利用。這時「空橋」的使用，便能大幅解決這樣的問題，因為空橋的出入口通常是設置在建築物的二樓以上，並不會佔用到平面空間。

而且，相較於天橋的點對點「連結」，空橋所構成的，還是是一種「網絡」，像是東區門戶計畫中規劃的空橋，就是由休閒、辦公、居住、交通等不同生活機能交織出來，甚至還有引導消費人流的附加作用；相較於天橋滿足有目的性的「移動」，空橋或許可能成就日常生活中、不一定具特定目的的「漫遊」。

雖然東區門戶計畫中的「人行立體連通系統」，目前僅有經貿段、北流一帶完成零星數條空橋，但住展房屋網企研室認為，當前的規劃已經讓我們對未來的城市可能性，又多了一層想像。