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國發會表示，2021年11月景氣對策信號綜合判斷分數為38分，較上月減少1分，燈號續呈紅燈；景氣領先、同時指標持續上升，反映國內經濟穩定成長。

外需部分，受惠全球經濟穩健成長，加以5G、車用電子、高效能運算等新興科技應用及數位科技轉型需求持續，且傳產貨品需求續強，以及台商回流提升國內產出潛能，帶動11月貿易、生產及金融面指標持續擴增；內需部分，國內疫情趨緩，週年慶等促銷活動及政府推出振興五倍券等措施帶動下，批發、零售及餐飲業營業額較去年同期擴增，且勞動市場就業狀況亦穩步改善。

展望未來，國內疫情保持穩定，加上年底節慶活動商機及政府振興措施帶動下，內需消費可望持續回溫；投資方面，國內外半導體供應鏈持續加大在台投資，以及台商回台投資延續，加以綠能投資持續擴增，均有助推升國內投資動能；出口方面，受惠全球經濟持續回升，主要國家相繼推動基礎建設，以及農曆春節前備貨需求，動能可望維持。惟新型變種病毒疫情擴散，部分國家重啟或加大管制措施，且供應鏈瓶頸問題持續干擾，仍須審慎關注後續發展，並妥為因應。

591新建案統計顯示，今年房市受到疫情、缺工缺料及打炒房政策等因素影響，個案數雖縮水，但房價仍持續上漲，推升今年第4季總銷金額達新台幣5000億元，全年近1.7兆元，創7年來新高。

網路生活平台數字科技旗下591新建案統計2021年六都、新竹推案量，第2季雖受疫情影響，案量一度衰退，但隨著疫情趨緩，搭配低利率、熱錢及遞延買盤出籠，帶動下半年房市增溫，除高雄推案量年減2成，其餘地區均持平或小幅成長。

591新建案總編輯李忠哲出席媒體交流會表示，原本預期今年房市會下滑，但房價實在漲太高，今年新建案平均評估成交價為每坪43.2萬元，年增18.2%。

至於明年房市預測，李忠哲表示，正面因素包括通膨緊逼、不動產保值抗跌，加上出口興旺、國內經濟基本面強，導致房價只漲不跌，自住買盤出籠。

不過，明年房市也有部分隱憂，包括央行升息恐導致買氣收斂，市場過熱可能加速政府出手打炒房，且明年下半年將有選舉。李忠哲認為，明年房市走向為推案量微減、價格穩漲，預估明年全年總銷金額約1.4兆元到1.5兆元之間。

591新建案統計顯示，新北市今年推案總銷金額達4241.6億元，雖年減0.1%，仍高居第一，儘管高價區域例如新店、板橋表現平平，相較去年均呈現量縮，但在淡水、新莊、三重及林口等地區穩定發揮下，仍維繫市況熱度。

台中市今年推案總銷金額達3316.8億元，年增15.1%，排名全台第二，市區的北屯、西屯銷況火熱，海線的沙鹿、梧棲、清水等地區遍地案量也成長顯著。

台北市今年總銷金額2997.3億元，年減0.4%，排名全台第三，由於熱錢湧進，加上都更危老議題發酵，買氣大有可為，加深業者進場決心。 







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

即便2021年房市前有疫情、缺工缺料干擾，後有打炒房政策和升息步步緊逼，建商推案信心始終不動如山。根據591新建案統計2021年全台推案情形，發現個案數、戶數雖有所縮水，但在房價狂飆，推升總銷成長且Q4單季繳出逾5千億元案量的強勢表現下，全年總銷仍逆勢攻頂1.7兆高峰，較2020年微增1.8％；此外，2021年單一行政區的量能雖未突破2020年千億門檻，仍創造不少亮點，包括桃園區2021年總銷高達716億，連續兩年榮登各區「推案王」外，過往量能不算高的台北松山、高雄鼓山等區，在指標案挹注下，年增更雙雙爆衝至626.8％、503.2％，令人乍舌。

對於2022年全台房市，數字科技總編輯李忠哲表示，「預期2022年全台房價應該還會有5-10％的漲幅，其中南台灣還是重點區域，估計台南、桃園房價漲幅約5％左右，高雄、新竹因為科技大廠的進駐設廠，預期漲幅將達到10％，應該會是2022年全台預售不動產市場漲幅最高的區域。」



李忠哲表示，數字科技(5287)旗下591新建案統計2021年六都、新竹推案量，觀察2021年各季推案走勢，可發現Q2案量雖遭疫情狙擊，案量一度衰退，但隨著疫情趨緩，搭配低利、熱錢及遞延買盤出籠等利多激勵，帶領下半年成功反撲；此外，七都除高雄推案量減2成，其餘均持平或小幅成長，像台中在西屯、北屯等傳統區塊及海線三雄等「新舊朋友」撐盤下，不僅總銷突破3千億，個案數在全台獨占鰲頭，年增15.1％亦是各縣市最高。

 

首都台北市2021年雖受疫情重創，但在熱錢湧進，加上都更危老議題發酵，買氣大有可為，也一併堅定業者進場決心；有趣的是，數據顯示，擁有眾多明星商圈的台北松山區，近年因開發飽和且素地有限，近兩年的總銷均未超過百億元，沒想到2021年在都更案齊發，加上疫情延宕的百億指標案「敦仰」推出，光下半年量體便超過三百億，全年推案也一口氣暴漲到445.5億，年增高達626.8％，在上榜的各區中尤顯突出，隨著未來當地都更危老案持續整合，預估2022年案量仍保有一定水位。



根據統計，最多行政區上榜的新北市，縱使高價區塊如新店、板橋表現平平，相較2020年均呈現量縮，但在淡水、新莊、三重及林口等「基本咖」穩定發揮下，仍維繫市況熱度；其中機捷沿線的林口區，近年受惠重大建設展開及雙北蛋黃區買盤外溢，不僅擠身交易熱區，推案亦頗為熱絡，目前當地新案開價已站穩4字頭且持續攀漲中；此外，淡水在新市鎮供給下，案量亦是大爆發，如醞釀多時的百億大案「名軒海樂地」就選在928檔期登場，加上當地2、3字頭親民房價優勢，擄獲首購、退休等族群青睞，目前區域每周平均來人已回升至每周20-25組，銷況穩定。

 

擁有眾多重劃區的桃園市，2021年推案水位穩定上升，包括桃園與中壢兩大主力區塊各繳出716、663億的亮眼成績，貢獻全桃園近一半案量；其中桃園區量能雖較2020年縮水，但在大有、小檜溪、中路等重劃區輪番接力下，仍連續兩年蟬聯全台各區「推案王」寶座；中壢則在青埔重劃區助燃下，一掃疫情陰霾，尤其當地928檔期在宏普、亞昕及威均等品牌建商積極布局下，更爆出425億案量，目前當地每坪成交均價約36-38萬，高鐵站周邊更是4字頭。



新竹近年房市風波不斷，建商姿態轉趨低調，但受惠半導體、科技產業當紅，加上竹科效應加持，案量仍微幅增長。此外，受竹北、市區高房價推擠，新竹縣外圍鄉鎮地區明顯看熱，諸如新埔、芎林等地隨疫情趨緩，來人陸續回籠，其買盤又以周邊竹科及竹北客佔大宗，目前當地主力產品仍以透天宅居多，總價約1300-1800萬，近來亦陸續有大樓、華廈預售案推出，平均開價落在2字頭。

 

繼續往南走，台中在市區北屯、西屯銷況火熱，搭配「海線三雄」沙鹿、梧棲、清水等親民區遍地開花，不只案量成長顯著，個案數也高居七都第一；以北屯區為例，得益買氣強勁，不只新案開價一路挺進至4字頭，建商推案腳步也由首購大本營廍子重劃區到機廠特區，擴大到崇德路商圈及水湳十四期，全年貢獻逾700億案量，在全台各區排行第二。除此之外，海線各區同樣「勞苦功高」，像梧棲不只年初即有指標案「聯悦臻」登場，下半年還有總銷130億，全台中量體最大的「遠雄幸福成」推出，可說是從年初旺到年尾。



至於近年「積」情四射的台南、高雄，雖然同樣都搭上台積電狂潮，帶動當地房市沸騰，但推案表現相當兩極。以台南來說，受南科台積電擴廠鼓舞，除了周邊永康、善化等區聲勢未減，位於安南區的重劃區亦不惶多讓，2021年一口氣釋放近300億元的案量，替台南總銷貢獻良多。

 

反觀高雄則是量減2成多，在七都衰退幅度最大，根據觀察，高雄在投資議題暢旺下，不僅投資客湧進，連自住買盤也因擔憂房價「只漲不跌」紛紛出籠，加上原物料價格攀升，難以估計營建成本，不少建商除了採取先建後售的策略，也有部分乾脆封盤或轉為觀望，導致推案持續量縮，幾個量體大的首購熱區如楠梓、岡山均有下滑；唯一上榜的鼓山區，則因2020年案量基期較低，2021年又適逢百億指標案「美術1号院」進場，逆勢催出503.2％的年成長。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

▲橋頭科學園區，今(24)日下午開放廠商選地，已有20家搶進插旗的半導體、電動車等業者，爭取最適合區位設廠，也宣示橋科成為未來10年台灣新興科技產業發展的重要基地，橋科建設效應外溢，帶動鄰近的橋頭新市鎮、楠梓一帶，市場買氣增溫。

南部高科技S廊道重要基地的橋頭科學園區，今(24)日下午開放廠商選地，已有20家搶進插旗的半導體、電動車等業者，包括國巨、日月光、鴻海、順益及群聯等大廠，爭取最適合區位設廠，也宣示橋科成為未來10年台灣新興科技產業發展的重要基地。

橋科開發加速，半導體封測大廠日月光規畫在橋科擴大投資，提供半導體完整封裝及測試服務，包括晶片前段測試及晶圓針測至後段的封裝、材料及成品測試的一元化服務。

而全球第一大晶片電阻（R-Chip）製造商、全球第三大積層陶瓷電容（MLCC） 供應商國巨，也要在橋科設廠，瞄準關鍵的垂直市場，包括手機、平板電腦、工業/電力及再生能源、醫療和汽車應用領域發展。

至於電動車產業進駐橋科則是另一大亮點，鴻海集團規劃在高雄發展電動車產業，順益汽車計畫在國內成立電動巴士製造中心，將與指標大廠合作生產電動巴士及後續的電動卡車。

值得注意的是，快閃記憶體控制晶片研發與設計市占率世界第一的群聯電子，今也將插旗橋科規劃設置研發中心，長期招募300名研發人員，將以行動通訊為主，代表半導體產業鏈聚落在高雄逐漸成形。

高市府經發局長廖泰翔表示，「招商引資要讓大家有感！」市長陳其邁上任以來推動各局處以高效行政效率打造廠商所需投資環境，也因此繼台積電、默克相繼宣布投資高雄，目前橋科園區推動進程因「平行並進」，同步進行聯外道路開闢、環評與區徵計畫審查等作業，建廠時程大幅縮短更順應國際產業供應鏈及需求變化，吸引半導體、電動車等大廠積極搶進，表態進駐意願的企業到招商選地典禮前還持續增加，可見橋科產業聚落成形，將是未來10年台灣新興科技產業發展重要基地。

廖泰翔說，高雄市政府積極招商，成立「投資高雄事務所」單一窗口，每一個投資案由專案經理協助辦理，更由陳市長多次帶領團隊主動拜訪產業指標大廠，親自簡報力邀投資高雄，橋科招商已見成果，後續包括仁武產業園區、亞灣5G AIoT新創園區等也會加速開發，市府會成為廠商最堅強的後盾，歡迎投資高雄隊。

根據龍悅廣告最新市調顯示，看好橋科建設效應外溢，鄰近的橋頭新市鎮、楠梓一帶，市場買氣增溫，上週橋頭區新成屋餘屋存量，約僅剩餘338戶；楠梓區約剩餘273戶；岡山燕巢區僅剩餘38戶，實價登錄也顯示，楠梓右昌新成屋出現25、26萬元的實登價，橋頭與岡山一些預售案場也出現2字頭實登價。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

台灣防疫有成、台商回流、低利率、資金湧入，四大利多因素齊聚下，2021年商用不動產除了第二季受疫情影響，其餘三季都維持400多億的水準。依據信義全球資產公司統計上市櫃法人交易，2021全年繳出1,588億元的好成績，突破2020年交易總額，年增12％，動能來自於科技傳產的自用需求，佔整體交易金額4成。展望2022年，台灣經濟基本面良好，企業置產與擴產動能仍在，預估商用不動產受到台商回流方案延長，買盤面將持續受益，但仍有變數的是，變種病毒帶來的影響及央行第四波信用管制措施。

回顧2021年商用不動產市場，信義全球資產公司分析有三大現象。第一，工業地產一枝獨秀，尤其科技傳產需求熱絡。2021年工業地產交易總額780億元，主要動能來自科技傳產的自用需求，例如以科技業來說，交易金額較2020年成長20％；除科技業積極布局外，包含國泰人壽也在桃園積極投資，買下一筆廠房及一筆土地。而地方政府為了響應台商回流，推出新興工業區標售及招商，反應也都相當熱絡，各縣市中，以桃園市交易件數41件最多。



第二個現象為廠辦交易夯，且整棟交易成為亮點。在軌道建設持續推動及工業區立體化政策助攻下，使近年廠辦需求激增，2021年廠辦交易更有突破性成長，總交易金額來到541億元，與2020年相比，大幅成長270％，交易區域主要落在台北市內湖及新北市；從買方類別來看，則以壽險金融業占整體交易最多，且在總交易件數10件中就有6件為整棟交易，預估未來廠辦市場會以新北市為主要成交區域，台北市則以北士科為主。

 

第三個現象則是辦公核發面積爆量，預估未來買賣租賃機會增加。2021年商辦整體交易總交易金額149億元，其中新光人壽以92.888億元買下整棟中華開發大樓金額為最大筆，雖然2021年相對於工業地產與廠辦規模較低，但觀察六都2021年1-10月辦公建照核發面積，總體開發面積約71萬坪，已經比2020年一整年核發面積成長20％，也創下6年新高，加之都更危老議題仍持續發燒，舊辦公大樓開始重建，都讓未來辦公室交易有望增加。



信義全球資產公司總經理柯宏安分析，2022年商辦發展還是以台北為主，南港新增供給，雖然可能有同時間大量的供給壓力，但在新A辦不足下，仍會帶動企業進駐遷移，不論是市中心區移往南港，或是企業移出後，市中心區辦公空缺填補，都可望帶動買賣租賃熱度；除台北外，新北及台中在產業發展外擴下，辦公廠辦需求也都有望提升。另外，投資台灣三大方案的延長，企業看好台灣環境回流設廠，會持續帶動上下游供應鏈設廠、物流倉儲需求動能，預估2022年工業地產仍強勁，但仍要持續關注的變種病毒帶來的威脅以及央行第四波及後續的信用管制政策，都可能造成市場變數。

 

資金熱潮帶動房地產，高單價豪宅市場亦受惠，依據實價資料統計單價超過200萬之豪宅交易，2021年1~11月高達38筆，是近六年最高紀錄，而2021年200萬豪宅俱樂部的平均成交價每坪229.0萬元，比2020年高出5.2萬，也是2016年豪宅市場緊縮後的新高。大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，除了資金回流因素外，房市熱度由預售市場領頭拉升，買方對高價的接受度提高，因此高價豪宅的價量皆受帶動。

房市管制拉不住，六年成長超過二倍



豪宅市場在政府打房、2016年房地合一上路後，交易大幅緊縮、房價盤整，200萬俱樂部市場在2016年受挫，全年單價超過200萬的豪宅交易僅12筆，平均成交單價每坪220.8萬元，之後一路價量走揚，到2020年市場受到新冠疫情衝擊，價量皆修正，2021年統計1~11月交易已有38筆，與2016年相比成長超過二倍，平均成交價229.0萬元也創下新高。觀察200萬俱樂部成員，多數為屋齡10年內的豪宅，唯一超過10年者為「仁愛帝寶」，高單價榜首時間最長為「One Park Taipei元利信義聯勤」，2021年又見299.0萬元高單價。

 

郎美囡分析，為讓房市降溫，央行祭出選擇性信用管制未曾放過豪宅一馬，但貨幣政策寬鬆為市場注入豐沛動能，手握大筆資金的買方需要合適標的投放資金，對貸款的需求不高，故高單價、高總價豪宅價量均揚，至於房價表現雖有上揚趨勢，但變動不大，主因在於實際成交市場中，排除約定專用庭院等特殊情況，尚未出現挑戰單價300萬大關的豪宅交易，因此高價豪宅的成交均價無法大幅躍進。

資金潮加持，真豪宅受青睞



住商不動產企劃研究室經理徐佳馨指出，據過往經驗，在資金寬鬆下，房地產價格走高，以目前市場供需來說，豪宅仍有買盤，特別是全球陷入通膨危機，在避險思維下，黃金地段的指標物件，不失為資金轉進的安全選項，也可預期真豪宅的價格具有想像空間。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

商仲業者瑞普萊坊今 (24) 日指出，受惠於台商資金回流、供應鏈重組、超低房貸利率、疫後通膨，及台股穩健等五大因素支撐，推升不動產交易土地及商用不動產的價量雙創歷史新高，光是第四季土地交易面積就創下 81.3 萬坪的傲人紀錄，為歷年單季新高。

瑞普萊坊總經理劉美華指出，需求暢旺、預期心態高昂，再加上前瞻基建水到渠成、投資潮南下，帶動土地投資大熱。瑞普萊坊市場研究部盤點今年截至 12 月 23 日之交易動態，單看第四季，總金額即來到 962 億元，面積高達 81.3 萬坪，均為歷年單季新高，加持全年的土地交易達 3481 億元，年增 3%，且面積突破 162 萬坪，年增 52%，買盤轉進低基期區域的趨勢明確。

台中市是土地市場的大贏家，貢獻了 248 億元的高產值，除了單筆最高金額的交易爲仁寶砸下 82 億元，溢價率高達 81.1% 的北士科地上權總部自用案之外，第二高就是皇翔 (2545-TW) 首次以 77.6 億元揮軍南下搶入太日東龍建設位於西屯區精華土地，每坪成交單價 268 萬元，顯見不只是住宅，企業自用、商業開發兩端的企業剛需投資都不手軟。另外，從原料供給端來看，今年公部門土地標售（含地上權）共標脫 1029 億元，是史上第二高，較去年 987 億增加 4.2%，政府也成房市熱的贏家。

商用不動產市場今年第四季交易 336.4 億元，較去年同期衰退約 9.1%，但全年成交金額 1387.5 億元，較去年 1222.9 億元、年增 14%，已創 10 年以來新高。劉美華分析，最大咖的壽險業雖然滿手資金，但受新供給有限、屋主惜售、價格走高的影響，已把收益置產、自用需求的獵樓眼光轉向南港、內湖等廠辦物業，甚至鎖定雙北以外縣市，如全球人壽以 41 億購入三重的藍天電腦大樓、南山人壽以 8 億購置內湖的浩鑫總部大樓、中國人壽以 23 億元購置新竹雲智匯部分樓層。

劉美華解釋，對於土地原料的強烈需求，間接帶動對有地上物坐落的資產型物件情有獨鍾，諸如老透天、舊旅館、幼稚園產品都成了建商的狩獵目標，甚至建商善用都更危老的容積獎勵紅利，讓原本垂垂老矣的物件點石成金。如本季就有遠雄建設以 22.8 億元購入多筆屋齡達 50 年以上，土地達 3243 坪的板橋老透天聚落，以及寶佳機構 5.9 億購置西屯精華地帶的「今日幼兒園」，以及年初新光人壽買入的中華開發總部大樓、SOGO 百貨敦南館等都是最佳驗證。

劉美華表示，雖然明年全球將進入升息循環，但是其他四大支柱依然穩固如山，尤其是科技產業所引領的投資、就業、人口等重新布局的效應會更強，預期商用市場可繼續維持「價漲量穩」的態勢，而土地、住宅市場面對政策調控及超額供給的壓力，雖然價量走勢趨緩，但欲小不易，建議自住買方要把握進場時機。

▲台北市已實施囤房稅，3戶以上採3.6%稅率。

即便內政部和央行持續針對房市祭出多項措施，盼能抑制房價飛漲，但成效似乎有限，也讓囤房稅議題再度受到重視，財政部也敦請各地方首長，應採行房屋稅差別稅率，而六都包都已陸續擬採行囤房稅制，地方首長開出第一槍，是否能澆熄房市溫度？

根據《房屋稅條例》，住家用房屋區分為自住及非自住兩類，其中自住限3戶內，房屋稅率在1.2%，第4戶起就屬於非自住，由各地方政府視房屋所有權人持有的房屋戶數而訂定差別稅率，稅率在1.5~3.6％之間，計算公式：房屋核定單價×面積×（1－折舊率×折舊歷經年數）×街路等級調整率×適用稅率=應納房屋稅，因此持有房屋愈多，所負擔的稅率就越重。

全台房市在疫情趨緩後，可說是如同火箭般往上直衝，價格也隨之高漲，央行接二連三祭出打炒房政策盼能抑制熱度，但卻無法壓抑價格飆漲，讓囤房稅彷彿成為打炒房的最後一劑致命藥。根據財政部最新統計，今年房屋稅籍個人歸戶統計排除共有、自住等情況，非自住房屋（超過3戶）者高達50.22萬人，較去年增加4.2%，更有1703人是持有超過10戶以上非自住住宅。

▲政府欲以囤防稅增加市場供給、抑制房價，但卻引發正反不同聲音。

非自用住宅比率高 囤房稅勢在必行

而近6年台灣共新增52.6萬戶住宅，其中53%為非自用住宅，比例相當高，這也讓政府欲以囤房稅來減少投資囤房，並期望逼出囤房大戶能釋出房產，進而增加市場供給量。現階段各大都會區中，台北市已實施多年，台南市在11月也三讀通過將在明年施行，新竹縣、高雄市也在日前提出囤房稅率將送議會審議，最快明年實施，其它包括新北、桃園、竹市、台中也正研議評估採差別稅率，七都實行囤房稅可說是勢在必行。

屋比房屋總經理葉國華表示，囤房稅的立意是針對擁有多屋的富人，為了社會公平與居住正義，讓富人多繳一點稅，因此針對非自住用戶提高房屋稅率，其優點是能夠符合量能課稅，落實公平原則，甚至可能因此加速富人將囤積的房子釋出，增加房屋交易與租賃市場的供給量，達到平抑房市或房價下修的效果。

不過，課囤房稅也有缺點，首先，根據內政部資料顯示，全台逾30年屋齡老屋已突破400萬戶大關，佔住宅存量比重超過5成，房屋折舊過半數的房屋相當多，就算稅率調高，房屋稅增加僅幾千元，效果將相當有限，甚至可能在「租賃需求大於供給」的都會區，出現轉嫁囤房稅給租屋族的情形，反造成租金進一步上漲，估計若囤房稅實施，都會區的房價與租金都還有可能出現進一步上揚的狀況。

增加成本有限 恐轉嫁至租金

吉家網董事長暨房仲全聯會榮譽理事長李同榮直言，稅制打房，跌時會助跌、漲時會助漲，現在市場處於上升趨勢線，加重稅制對打擊房價毫無助益，他指出，若北市的囤房稅1.0有效，為何房價還在漲？若房地合一稅有效，為何還須房地合一稅2.0？現在又何須加碼的囤房稅？李同榮說，房價上漲有其基本面與技術面支撐，應針對炒作問題提出有效規範，但若一直想用防堵政策期待房價下修，就完全弄錯方向。

中華民國不動產商業公會理事長陳勝宏則認為，囤房稅就像是懲罰性的稅制，為什麼多買股票、多買名車就不要多繳稅，只有多買房屋要繳稅？且囤房稅用「戶數」而非「價值」訂定差別稅率，並不符合財產稅應按「應有收益」課徵法理，違反量能課稅精神，也會讓偏鄉地區、小坪數房屋產生相對剝奪感。

此外，根據房屋稅條例第16 條規定，納稅義務人未依規定期限申報，因而發生漏稅者，除責令補繳應納稅額外，並按所漏稅額處以「2倍以下」罰鍰，現行囤房稅率最高是自住使用3倍，陳勝宏說，難道對於因為持有多戶的非難性竟比逃漏稅嚴重？特別是建商、起造人，竟列為等同投資客購屋囤積的課徵對象，實在欠缺合理性。

▲六都中，台中也研擬推行囤防稅。

地方各自管轄 打擊效果差

住商不動產企研室經理徐佳馨認為，一直都沒有一個政策可以直接對房市價量有致命性的影響，都需要搭配內外在環境才會有一定的後座力，而房屋稅屬地方稅收，無法做到全國總歸戶，也會讓投機者轉到其他沒有實行囤房稅的縣市購買，如此就失去稅制的效果。

徐佳馨直言，囤房稅或許能抑制民眾囤房的意願，但卻不太容易造成拋售，她說：「假設大安區一個30年、30坪的老公寓，目前房屋稅也才1萬多塊，就算暴增至10倍也才10萬，不太可能為了這10萬去拋售或賠售。」尤其是有出租的房屋，房東更可能將稅金轉嫁到租金上，最後還是傷到這些無殼蝸牛。

葉國華認為，囤房稅的實施，除討論「稅率」外，關鍵應還要在「稅基」及「適用對象」上多著墨，才能達到一定程度的效果。不過，包含：房屋標準單價、路段率、差別稅率等，這些調整權限都在地方政府，而且，房屋稅徵收率自治條例需經議會同意，在選票及民意拉鋸下，各縣市實施囤房稅會有很大差異，對抑制整體房市中的囤房效果都會有所折扣。

新冠疫情將滿二年，二年來國內房價飆漲；據調查，全台112個主要行政區，在疫前有78個「1字頭房價區」，二年來版圖迅速萎縮，目前僅剩50個；不過「2字頭房價區」由14個倍增至35個、「3字頭房價區」由5個增至9個，低價區大漲，在大台北以外購屋已非易事。

　二年來全台各地房價水準全面向上升級，永慶房產集團統計顯示，台北市大安區均價首次突破百萬，過去約落在4字頭的台北市蛋白區（如萬華、文山）、新北市蛋黃區（如永和、板橋、新店）全面站上5字頭；大台北以外過去從未有過3字頭均價，如今新竹市東區、竹北市也都站上3字頭。

　值得注意的是，過去全台絕大多數行政區為1字頭房價區，二年版圖來快速消失，全台有四分之一主要行政區，房價由1字頭躍升2字頭，這些「消失的1字頭房價區」遍及大台北以外都會區，包括新北鶯歌，桃園有4個行政區、新竹市2個、台中10個、台南5個、高雄6個。

　以近二年房價漲幅來看，疫情前房價3字頭以上的房價區，迄今漲幅多在5～20％間，疫情前2字頭房價漲幅則多在20～30％間，不過疫情前1字頭房價區普遍多有30％以上漲幅，房價基期低、受惠利多題材的熱門行政區，不乏漲幅達四、五成以上，成這波領漲的領頭羊。

　統計顯示，二年來漲幅在五成以上的行政區中，除了新北五股、竹北市原本即為2字頭房價區外，其餘均為1字頭房價區，且集中在台南市，包括安南、安平、北區、善化、新營、南區，此外，還有新竹縣寶山、新竹市香山、高雄橋頭。

　永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，今年房價漲幅為過去幾年來最強勁，以前景氣循環是雙北領漲，這一波是外圍帶動雙北回升，過去購屋是一個家庭的事，現在已是二代合力、延長房貸還款年期，才能追上漲幅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

中央銀行祭出新一波的房市選擇性信用管制措施，展現打擊養地囤地的決心，對此銀行也加強自律控管，據悉，土建融業務量超過4,000億元、規模全國最大的土地銀行，將祭出對建商的「買地總歸戶」措施，來防堵建商養地。

　除了土銀作為領頭羊，據了解，其他公股銀行也將同步採取類似的「建商集團買地總歸戶」調查管制。金融圈人士指出，各銀行的總歸戶調查所能了解到的土融情況僅限於自家，但無法掌握到該建設集團在其他銀行的土融情況，唯有更多銀行共襄盛舉，才能把「看不到的死角」一一挖出來。

　目前建設集團推案大多以「一案公司」進行，也因同一個建設集團的推案公司土融案總量才有「總歸戶」調查必要性，土銀所執行總歸戶調查，意即計算出對同一建設集團旗下各子公司在土銀所承作土融案總數，倘若建商買了多筆土地，卻一筆都沒有開發，就會列入土銀內部的「養地」警示名單，之後會啟動每兩個月追蹤一次的機制，包括追蹤領取建照、動工興建情況。

　此外，目前大型建設集團購買土地以旗下有五～十筆土地最普遍，倘若是中小型建商集團則大致會在五筆以內；以旗下已有十筆待開發土地的建設集團為例，倘若已有三筆正在進行開發，土銀也會要求對於其他七筆尚未開發的土地，必須要交代出明確的開發時程。

　至於土融案撥款兩年後仍未動工，土銀就會啟動調高利率的機制，一次調高半碼（0.125個百分點），貸款到期若未動工並要續貸，就會將成數由七成降為四成。

　行庫指出，執行總歸戶調查後，接下來的重點是如何訂定合理的標準，尤其是已進行開發的土融案，在該建商的土融總件數占比多少，來研判該建商是否有「養地」之嫌；因為若建設集團一口氣把手中所有土地全面開發，也會造成房市供給面更大的壓力，且重點是建商仍必須在營造廠、工班等人力、建材原料等資源上作出較穩定、有接續性，且配合在地實體經濟景氣發展的搭配，不可能一口氣把全部的建案都作完，然後明年就斷炊；也不可能搶在同一時間開發所有的土地，然後明年沒地可蓋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】