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台北市政府於今（2021）年7月底釋出3筆位於北投士林科技園區的產專用地，採設定地上權方式，對外公告招商，其中採二階段開標程序的T17、T18等2宗標案，上月先行開標，2案皆由新光人壽搶下，成交總價達44億元。上述兩案近日遭市議員質疑，北市府當初設定的地上權權利金底價過低。

房價飆漲權利金反降 市府估價原則引質疑

為推動北投士林科技園區發展，台北市政府將T16、T17、T18三宗產專區市有土地，設定50年地上權對外招商，期能藉由民間投資，挹注園區開發能量；針對已標脫的T17、T18等2宗標案，近日有議員在市政總質詢時提出，近年房市火熱，北投區房價連年上漲，台北市政府卻疑似放寬招商條件，並降低地上權權利金底價，存便宜出租市有土地嫌疑。

對此台北市地政局回應，北士科3宗地上權標案的權利金底價，皆由專業估價師依據不動產估價技術規則及招商條件，採用「折現現金流量分析法」及「價格比例法」查估，估價過程中也有參考實際的地上權標售個案，進行實例比較，並估算當地最高利用度下的收益，藉此回推地上權價值。

標案性質有差異 地政局：與房市熱度關聯低

台北市地政局指出，因北士科地上權招商案未來將作為廠辦出租，其主要用途、權利存續期間、空間位置等，皆與一般房地交易產品不同，且得標人無法藉由處分資產的方式，獲取土地增值利益，因此該案的權利金底價訂定，與房市熱度並無直接關係。

台北市地政局強調，為確保標售、標租市有土地時，所訂定的價格足夠合理且公正，台北市政府於2018年修訂「台北市區段徵收土地標售標租及設定地上權辦法」，增訂底價查估應納入委託不動產估價師事務所的機制，以提升估價的客觀性。針對議員對於權利金底價估價原則的建議，地政局也承諾，後續將邀集專家學者及估價師公會召開座談會，進一步探討改善空間。

雖然疫情重創觀光與國內沿街店面的零售消費，導致店面空置增加且生意蕭條，不過有業者逆勢大幅展店，知名電商蝦皮展店數快速暴增，累計北部已經展店將近150店，平均近3個月每天至少開一間店，成為店面市場一片不景氣中，還能夠大幅展店的指標業者，且根據蝦皮官網徵求店面出租的告示內容，目前已經針對「北北基桃竹苗中彰」地區徵求出租店面，長期展店觸角則將會向全台擴張，這波店面擴張還在持續當中。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，雖然商圈起起落落，但每次災難性毀滅過後，也會帶來新的機會，這波就有企業趁著店面市場不景氣，租金修正過後，逢低租了一些店面，包括連鎖的餐飲業、跨界到實體的電商，甚至是鎖定都會人士的健康餐盒等，都成為了這波不景氣之下逆勢展店的業種。



其中動作最大的莫過於宅經濟的受惠業者蝦皮購物，2021年8月時店數約20店，到11月統計已經成長到將近150店，等於最近三個月平均每天都新開超過一家門市，而當前主要開店的區域以雙北與桃園為主，觀察其開店策略似乎鎖定熱門商圈的平價店面，除了現有網購的店到店服務外，店面內也有部分的零售行為，可預期未來將會發展更多元的商業模式。



曾敬德表示，觀察過去店面租賃，不少承租方都希望在主幹道、大面寬甚至是三角窗的店面，希望自己的招牌最顯眼，也可掌握沿街消費人潮，不過這波電商跨界展店，則基於網購「店到店」的取貨人潮，並不重度依賴沿街的消費人潮，要取件的人大多會查詢店址，電商具有「自帶流量」的優勢，且透過大數據的資料庫，可以知道哪邊消費力最強需求最大，展店時更有效率，等到布點具備一定規模，還可以衍生更多的合作與多元商業模式。



根據蝦皮的官網資料揭露，租賃的店面營業面積希望在10坪以上，50坪以下，目前招租範圍限於北北基桃竹苗、台中/彰化地區，蝦皮強調其他區域的屋主請稍等，很快就會擴展到全台！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

近兩年國際局勢震盪，QE、低利環境導致通膨率落在2％，銀行利息無法彌補通膨帶來的貶值，滿手熱錢的富豪積極尋求現金停泊點，不動產成為資產配置的主要選項，尤其台中擁各項大型建設題材支撐，未來房市發展可期，吸引大量剛性置產需求，指標個案「大陸丽格」近一年成交16戶，傲視中台灣，「寶璽天睿」、「國泰層峰」、「寶輝秋紅谷」等指標個案同樣以亮眼表現刷新成交新紀錄。

美國聯準會近期宣布QE預計在2022年中旬才會正式結束，整體資金環境仍相當熱絡，中經院上月也發表經濟預測，上修2021年全年經濟成長率至5.84％，根據行政院主計總處最新資料顯示，9月份消費者物價總指數(CPI)，較上月漲0.17％，較上年同月漲2.63％，為2013年以來的最高漲幅，通膨所帶來的寬鬆投資環境也可望使不動產持續被視為置產熱門標的。

觀察近期豪宅市場，以大陸建設委託義大利國寶建築Antonio Citterio及其團隊ACPV設計的「大陸丽格」最受矚目，其利用鑽石切角的琥珀色金屬玻璃帷幕打造極具現代感的蜂巢光盒，儼然成為台中地標建築，2021年更一舉拿下摩天大樓項目的國際建築獎(IAA)及高層建築年度設計項目的建築大師獎(AMP)，兩項大獎均為2021年全台唯一奪獎建築，令業界刮目相看。

「丽格」自以2020年落成後即成為高端豪宅市場焦點，交易頻傳，近一年合計共有16筆交易，2021年均價更達64.89萬元，相比預售時期均價約57萬，有近14％的漲幅，社區保值力驚人，其中，27樓及33樓紛紛攻上7字頭大關，2021年7月24樓戶實品屋，以總價1.2億元成交、拆算單價高達91.3萬元，穩居2021年最高價建築，另外，同樣由ACPV全案設計的「大陸宝格」，2020年底18樓實品屋以總價1.82億元成交，拆算每坪單價高達92萬元，也使大陸建設連續兩年無論價格、交易量皆稱霸中台灣，顯見品牌確實耕耘有成。



而2021年同樣獲美國Luxury Lifestyle Award及英國國際房地產大獎(IPA)等國際獎項肯定的「寶璽天睿」為加拿大國寶建築師Michael Green、日本神級空間大師片山正通、與亞洲最具影響力的室內設計公司Kydo Design聯手擘劃，近一年則有10筆交易揭露，社區均價目前已達68.1萬元，為台中均價最高之社區，備受各界矚目與海外返台置產的企業主極度青睞。



位在市政北二路名人巷頭的「國泰層峰」，由華人建築巨擘李祖原操刀設計，憑藉國泰品牌魅力與堅實營建品質，穩居台中十大豪宅排行榜，尤其住宅衛浴配備TOTO、Hansgrohe、Duravit等品牌，廚具品牌則採用德國Zeyko手工廚具搭配Electrolux、Blanco等頂級設備，為區域少見大坪數具標配之產品，深獲頂級客層喜愛，近一年也有7筆成交表現，目前全案僅剩個位數戶別。



另外，美國洛杉磯Johnson Fain建築師事務所的主持人Scott Johnson設計寶石斜角切割的玻璃帷幕外觀的「寶輝秋紅谷」曾以頂樓戶每坪97萬創下台中最貴豪宅交易的也延續這股氣勢，近一年共有8筆交易，且有多筆7字頭以上交易，助攻社區均價一路上揚，目前已達61.35萬。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

桃園鐵路地下化主體工程預計將於2022年4月啟動，為盡早滿足平鎮地區交通需求，中央決定投入約5億元經費，增設平鎮臨時站，而該處臨時車站也在近日正式動土，預計會在2026年5月完工，屆時平鎮地區民眾可以提早4年享受到鐵道運輸的便利。

交通部說明，位於新富一街的平鎮臨時站，是利用鐵路地下化臨時軌直線段，作為設置車站及臨時月台的空間，車站樓高共2層樓，總面積約176坪，其中1樓空間將設置為旅客售票區及機房設備區，2樓則是旅客進出北上月台動線，並設置電梯及無障礙坡道、無障礙廁所等友善設施。

斥資千億 桃園鐵路地下化明年動工

桃園市長鄭文燦表示，台鐵桃園車站及中壢車站的旅客人數，在全國各站點中，分別排第二、第三名，每日仰賴鐵道通勤的人數眾多；因應龐大交通需求，桃園市政府積極爭取鐵路地下化工程，並在2020年9月獲中央核定，將斥資約1,015億元經費，規劃全長18公里的地下化軌道，預計2022年4月動工。

鄭文燦說明，藉由桃園鐵路地下化工程，除現有桃園、內壢、中壢等3處站點將獲得改建外，更將另行增設鳳鳴、中路、桃園醫院、中原、平鎮等5座通勤站點，大幅提升桃園大眾運輸的便利性；此外，桃園市政府目前也正在規劃桃園第二階段捷運路網，未來將新增「桃園中壢平鎮線」及「平鎮龍潭線」，期能透過捷運及鐵路兩項重大建設，帶動平鎮地區發展。

相較於已經發展成熟的區域舊市區，重劃區具備街道整齊、道路寬闊、公園綠地多、還有新學區資源等優點，往往吸引有購屋需求的民眾積極了解相關行情與區域發展性。永慶房產集團根據實價登錄資料，統計位於新北市第一環的熱門重劃區2021年1至9月房市交易單價與漲幅，其中以土城暫緩重劃區與2020年同期相比增幅8.7％居冠，其後則有二重疏洪道左岸重劃區7.8％、新莊副都心重劃區7.2％、新莊頭前重劃區5.7％等，漲幅均超過5％。

重劃區房價比一比！土城暫緩重劃區年漲8.7％居冠，二重疏洪道左岸緊追在後



永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，鄰近台北市的新北第一環熱門重劃區除了具備一般重劃區的優點外，還有區位以及鄰近台北市的交通優勢，受到不少「工作在台北、生活在新北」的民眾青睞。統計2021年1至9月新北第一環重劃區的價格，其中土城暫緩重劃區攀上41.1萬元/坪，與2020年同期的37.8萬/坪相比，漲幅達8.7％，為榜上之冠。



陳金萍說明，土城暫緩重劃區靠近捷運板南線土城站、海山站，其中未來捷運萬大線通車將交會土城站，雙捷運優勢加上鄰近熱鬧的板橋、中和地區，對外有國道三號土城交流道、台65東西向快速道路，之後也將增設北土城交流道，整體交通便捷性大增。此外，屬醫學中心等級的土城醫院在2020年正式營運，同時區內的日月光商場也有秀泰影城、DAISO大創、湯姆熊歡樂世界與多家知名餐廳，且附近商圈成熟，生活機能完備，預期未來房價相對有所支撐。



二重疏洪道左岸重劃區2021年成交平均單價為42.5萬元/坪，與2020年同期相比成長約7.8％，陳金萍說明，位於三重的二重疏洪道重劃區可分作左岸、右岸分析，其中左岸因西接工業區，過去開價普遍會較右岸便宜10萬/坪，但因同樣享有新北大都會公園，且鄰近捷運先嗇宮站，開車15分鐘內就能抵達北市中山、中正、萬華與新北板橋等繁華市區，是重視交通區位的買方常考慮的選擇。



通勤時間優勢！新北第一圈重劃區均價坐穩「4字頭」！成房市交易主流



此外，陳金萍說明，若觀察新北第一圈的各大重劃區可以發現，2021年成交平均單價皆坐穩「4字頭」，其中土城暫緩重劃區最為親民，而二重疏洪道右岸則因地利之便，不僅鄰近雙捷交會的三重站，同時可經由台64線、新北環快、國道1號通往大台北各區，三重本身就有多座橋樑可通往台北市，像是中興橋往西門町、忠孝橋往台北車站、以及台北橋往大同區等。未來三重站還有潤泰共構商場將進駐，有望帶動周邊發展動能，房價最為高貴，已趨近50萬大關。



陳金萍補充，台北居大不易，不少民眾願意以通勤時間換取生活空間，選擇到新北市購屋，加上新北市的房子相對屋齡新穎且房價較北市更親民。不過，通勤時間太久，體力跟精力都會消耗殆盡，一般民眾普遍能接受的通勤時間是1小時內，因此要在房價接受度與通勤時間取得平衡的狀況下購屋，新北第一圈就成為民眾購屋時的首選，加上重劃區的優勢，新北第一環重劃區指名度高，讓房價相對獲支撐。





















 

陳金萍補充，從這次的榜單觀察，與2020年1至9月相比，2021年新北第一圈重劃區的房價整體呈現上漲趨勢，其中土城暫緩重劃區、二重疏洪道重劃區左岸等，漲幅尤其顯著，除了發展多年有可見的利多建設與成熟機能，相對親民的房價對民眾無疑有不小吸引力，因此低基期可能是促成漲幅較大的主因之一。

最後，陳金萍建議有意在重劃區購屋的民眾，確定各項建設、開發題材能逐步實現，同時要審慎評估自身是否能接受重劃區的開發黑暗期，或是選擇鄰近舊市區、發展較為成熟的重劃區，仔細衡量自身的負擔能力與住宅需求，積極看屋比較，以早日覓得心中合適好屋。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

內政部長徐國勇2021年11月17日出席「竹北市文田橋新建暨周邊道路改善工程」通車典禮，徐國勇表示，本案工程總經費共9,405萬，由營建署「生活圈道路交通系統建設計畫」補助7,524萬元、80％，將可有效解決當地長期以來的道路交通瓶頸，提升新竹縣光明商圈周邊道路品質，同時提供行人友善的通行空間。

徐國勇表示，文田橋跨越豆子埔溪，為鋼構橋，橋寬度13公尺、全長42.5公尺，單跨不落橋墩，路型規劃雙向2車道及人行道，將有效疏導及分流光明一路、光明六路、縣政二路、縣政九路及文平路通過性車流，串聯豆子埔溪兩岸生活圈，東側人行道與綠帶則可提供在地居民日常休閒場域，提供生活環境品質。



徐國勇強調，「生活圈道路交通系統建設計畫」持續協助地方政府建構完整路網，提升在地區域交通的便利性及可及性，以達到促進城鄉發展及提升民眾生活水準的目標，未來中央與地方將繼續攜手合作，建構舒適合宜的公共通行空間。



啟用典禮出席的貴賓，包括內政部長徐國勇、新竹縣政府秘書長陳季媛、竹北市長何淦銘、竹北市民代表會主席林啟賢、營建署副署長吳宏碩，與深耕貢獻地方的民代、基層村里長及市府人員、當地居民共同觀禮。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

高雄市政府青年局2021年11月17日指出，該局業已與都發局協調，盼保留興建中之苓雅凱旋青樹及三民新都住宅，依〈住宅法〉第四條及〈高雄市社會住宅出租辦法〉第四條，供一定比率予合乎資格之青年族群入住，此外，亦刻正研議有關政策，以補助型式實質協助高雄青年安居，務必在產業轉型的當下，掃除青年回流之障礙，讓青年在城市產業轉型後「無縫接軌」順利回流。

青年局表示，鑑於眾多指標企業、創業者看好高雄，帶動青年就業機會乃至相關居住需求大增，除已動土之左營區「崇實安居」外，市府與中央聯手加碼推動共一萬戶社會住宅，地點鎖定鄰近產業園區、大眾運輸系統及都市發展地區，力拚年底前動工率達五成，青年局也將以跨局處協調方式，爭取高雄市青年入住之戶數，確保青年安居，也令社區特色多元化；而高雄銀行亦有針對高雄市民所推出之「幸福高雄」首購房貸專案，自2020年10月推出後，至11月12日止，共承作706戶，貸款金額為46.22億元，有關專案亦持續辦理至2021年底，2022年度將視市場情勢與央行房貸政策，進一步開展更有利於青年市民之「青年好成家」專案。



青年局指出，已密切關注青年居住議題，將持續與市府各局處共同確保青年居住權益，盼各界共同關心青年居住與回流議題。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

富豪就是霸氣！透過法人名義買豪宅毫不手軟，而且還偏好用現金購屋！據台北地政雲最新實價揭露，大安區指標豪宅「和平大苑」，2021年10月由鋼鐵傳產相關的「岑宏事業」，斥資5.16億元現金將21樓2戶打包帶走，2戶合計坪數為327.96坪，換算單價分別為176.7、178.2萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「和平大苑」低樓層成交價落在145~160萬元上下，中樓層約在160~190萬元上下，高樓層則約190~225萬元之間，這次成交的中樓層21樓兩戶，單價177~178萬元，略高於相鄰樓層行情，主要是因近期房市氛圍熱絡，買方出價相對積極，且買家一口氣以現金買兩戶，足見其財力資產雄厚。



法人現金購屋夯  幕後推手竟是它



張旭嵐指出，2021年北市豪宅像是「西華富邦」、「信義聯勤」、「潤泰敦峰」、「天母御莊」、「信義首席公館」等，都出現法人以現金購買的交易，甚至不乏一次買同層兩戶，或是一次買上下樓層四戶的案例，除了能擴大室內使用空間外，一次買多戶也便於安置家族成員，讓家人就近互相照應，並達到企業資產配置的目標。





 

第一建經研究中心副理張菱育表示，近期法人無貸款購屋的案例繁多，幕後推手其實是央行。央行2020年底突然祭出信用管制，限縮法人購屋貸款成數，第1戶上限6成，第2戶以上僅可貸5成，且均無寬限期，2021年3月，又進一步將成數下修至4成，使法人購屋的融資銳減。

菱育指出，由於法人購屋的貸款額度大不如前，財力充裕的法人買家，乾脆直接砸現金購屋，無債一身輕！且現金交易可省去貸款送件的流程，加速不動產的取得時程，對法人買家而言，能減少交易因央行無預警管制生變的風險，既省時又省事，還可為往後的企業融資保留彈性，一舉數得，使不貸款購屋大行其道。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

日前央行總裁楊金龍對於通膨議題表示，台灣沒有通膨問題，並認為物價上漲屬短期現象。楊金龍於15日赴立法院財委會列席並備詢，對於台灣高房價問題，楊金龍回應，房價上漲有基本面因素也有炒作部分，但楊金龍提醒說道「沒有東西價格會一直上漲，終會物極必反」，並強調未來貨幣政策一定是朝緊縮方向，不會再寬鬆下去。

楊金龍表示，目前台灣房價也有炒作情況，如台積電(2330)將到高雄設廠，當地目前房價相對低，因此激勵周邊房價上漲。不過楊金龍指出，沒有東西價格一直漲，總會有些修正。楊金龍強調，央行會持續滾動式檢討打炒房措施效果，不排除必要時會再提新一波選擇性信用管制。

另一方面，楊金龍首度證實，台積電有向央行要求調高每日賣匯額度，說明央行期望廠商賣匯「要平均的賣」，事實上廠商也偏好如此，但不至於因此遭美國列為匯率操縱國觀察名單。楊金龍重申，央行對匯率絕對沒有什麼底線，匯率是由供需決定。

房市多頭氣勢正盛，造成銀行估價追不上買價的罕見亂象，自住型民眾除了謹慎購屋之外，專家也建議在簽約前，要掌握3大原則，避免出現龐大的資金缺口，與心愛的房子無緣。

3大原則分別是：

1.找平日往來的銀行

銀行近期受理的進件案件，遇到一些案件估不到價格，因此不敢受理，這些案件等於在前端就被篩選掉。

淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰建議，民眾應多找平常有往來的銀行，信用顧好，來往不能少，讓熟悉的銀行了解你的信用、財務狀況，在審核授信5P時，才容易取得好條件。

銀行評估核貸重點在於人和擔保品，貿然找一家平日沒有往來的銀行，「銀行跟你不熟，買的物件再怎麼優質，在核貸上可能都有疑慮。」莊孟翰說。

2.簽約前多找幾家銀行，民營銀行彈性較大

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，近期房價漲幅明顯，民眾在簽約之前最好先找銀行評估，每間銀行的估價結果可能不盡相同，可以多找幾間爭取好條件。

若是簽約後才找銀行評估，遇到核貸成數不足時，就會增加民眾籌措自備款的資金壓力。台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐建議，先請熟悉的銀行房貸專員初步估價，可做為出價依據，才能買得貼近市價、也是能力所及的房子。

銀行房貸主管透露，相較於公股行庫或大型銀行估價保守，民眾找平日常往來的民營銀行，可給予較佳的條件。他說，在同樣的貸款成數、利率等條件之下，一般民眾會以品牌為考量，選擇大型銀行承貸，因此小型銀行為爭取客戶，在談判空間上就有較大的彈性。

3.找大型知名房仲品牌購屋

莊孟翰認為，大型知名房仲本身都有合作的銀行，成交客戶可享有銀行提供的房貸專案，民眾就不必花費時間、親自詢問各家銀行，還可在房仲與銀行合作的眾多專案中，找出適合自己的方案。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】